Comunicación presentada al V Congreso Edificios Inteligentes
Autor
- Daniel Batlle, Director de Marketing, Alfred Smart Systems
Resumen
Los edificios inteligentes aportan un gran retorno a la sociedad consiguiendo reducir el impacto medioambiental y, al mismo tiempo, mejorar el dia a dia de los usuarios. El parque inmobiliario español se compone en su gran mayoría de edificios convencionales, la transformación de estos edifcios en inteligentes es uno de los grandes retos que encontramos. En esta Comunicación se demuestra, mediante dos casos reales, los beneficios y oportunidades que nos aporta el internet de las cosas para transformar un edificio convencional en un edificio inteligente. La optimización energética, el control de accesos combinado con la medición de los consumos o la monitorización de los espacios comunes y la actividad del edificio junto con la interconexión con servicios de terceros ayudan a minimizar el impacto en el medioambiente y en la mejora de la rentabilidad por m2 del edificio.
Palabras clave
IoT, Edificio Inteligente, Edificación, Domótica
Introducción
Según el Consejo de Construcción Ecológica de los Estados Unidos (USGBC) los edificios representan un promedio del 41% del uso de energía del mundo. En España actualmente, según algunos estudios, existen 8.623.875 edificios solo contando los destinados a viviendas. Es por ello, que los edificios tienen un impacto muy significante en el medio ambiente y esperar a la nueva construcción de edificios para reducir este impacto, significaría un cambio muy lento. Alfred consciente de ello ha diseñado una solución gracias al IoT que permite de una forma viable transformar un edificio convencional en uno inteligente.
A continuación, se describe un proyecto que está directamente relacionado con la transformación de una gestión inteligente mediante IoT y las ventajas que puede aportar a la edificación y a la vida cotidiana de las personas.
Alfred Smart transforma un edificio del año 1950 en inteligente
Los dos grandes objetivos por parte de la propiedad son claros, dar más valor al cliente final y rentabilizar mejor el m2 del edificio a la vez que mejoramos la eficiencia energética del edificio para tener el menor impacto medioambiental y bajar los costes operacionales del mismo.
Gracias a la conectividad y a la gestión en el Cloud del edificio Alfred Smart se da respuesta a estos dos objetivos: gestionando las zonas comunes con control de la iluminación y accesos por un lado, y además dar el control de todas las viviendas del edificio tanto para el inquilino como para el propietario del edificio.
El tercer reto planteado por la propiedad es que el edificio acababa de ser remodelado para dar un aspecto nuevo y con acabados de primera calidad, y por tanto todas las instalaciones se han saneado, pero como instalaciones convencionales, y con cuadros eléctricos en diferentes ubicaciones del edificio. No quieren realizar ninguna obra adicional.
Gracias a la tecnología IoT de Alfred Builing esto no fue un problema ya que ubicamos un Gateway por cuadro eléctrico para su control eficiente en el Cloud de una forma centralizada. De esta forma no tuvimos que añadir instalaciones a las ya existentes y podemos tener la gestión lógica del edificio como un único elemento mientras los cuadros eléctricos físicamente se encuentran descentralizados.
En las zonas comunes del edificio fueron instalados diferentes Alfred Gateway Community que controlaban las líneas de iluminación, la climatización, la seguridad y los accesos a las zonas comunes del edificio. Por un lado, el edificio gracias a la sensorística implicada y actuación puede detectar las diferentes casuísticas y decidir si es necesario el encendido de la iluminación o el clima, según unas políticas de ahorro y unos horarios establecidos de la propiedad. La sensorística puede detectar el grado de lumens en las zonas comunes y la presencia de algún inquilino y proporcionar luz artificial o clima, según estos unos parámetros preestablecidos.
Gracias a la gestión de los accesos en las zonas comunes y al portal del edificio, los inquilinos pueden contratar servicios extras como acceso al roof top (Fig. 2) del edificio donde se encuentra una zona chillout con unas vistas impresionantes de la ciudad de Barcelona, por supuesto pagando un extra cada mes, lo que mejora la rentabilidad del edificio, por ejemplo a la vez que un registro de seguridad de quién accede y cuándo, ya que para la buena conviviencia de la comunidad se establecen unos horarios, y gracias a los sensores de ruidos se pueden establecer unas alertas y notificaciones en caso de exceder los umbrales prestablecidos de contaminación acústica. El edificio además dispone de servicios de conserjería con taquillas y zona de aparcamiento para bicicletas que de la misma manera que el roof top son contratadas por el inquilino, y estas aparecen en la App de cada inquilino o no.
En cada una de las viviendas se incluyeron tecnología Smart Home de forma que la vivienda es controlada por el usuario final desde su Smartphone o simplemente utilizando la voz con los diferentes asistentes de voz, aunque en este caso concreto todas las viviendas fueron equipadas con el asistente de voz de Google, lo cual mejoraba la experiencia del usuario y aportaba más valor a los inquilinos, pudiendo disponer de una vivienda totalmente inteligente que optimizaba los consumos de energía cuando el inquilino no se encontraba en la vivienda.
Cada vivienda consta de la gestión de iluminación regulable, climatización, sombreados, accesos y alarmas técnicas. Esto proporciona un valor adicional al inquilino que dispone de la posibilidad de controlar la vivienda de forma remota pero además a la propiedad en cuanto no dispone de un inquilino y se encuentra vacía. Pueden controlar los suministros desde el panel de control, asegurándose de estar apagados cuando no hay nadie en la vivienda y además mejorar la operativa de sus equipos de mantenimiento y comercialización. El equipo de mantenimiento puede acceder a las viviendas que lo necesiten en un momento determinado, sabiendo que no hay nadie en la vivienda respectiva y no molestan y puede tener un control en tiempo real de las incidencias, ya que, las alarmas técnicas de cada vivienda también les reporta a ellos no solo al inquilino. El equipo de comercialización en cambio puede acceder a cada vivienda sin tener que tener las llaves de cada puerta, lo que facilita la operativa diaria del equipo de comerciales. Además, gracias a la sensorística instalada la propiedad puede estar tranquila, que actúa a su vez como equipo de seguridad y reporta de cualquier intrusión no permitida a la vivienda.
Por último, se está estudiando de añadir la integración de los electrodomésticos dispuestos en las viviendas conectados a través de IP a cada Alfred Gateway. Esta integración permitiría tener un control del uso de estos electrodomésticos como un mantenimiento preventivo.
Por último, se incorporaron controladores de consumo energético en tiempo real por vivienda y por cada zona común para medir si la gestión inteligente por parte del sistema era la correcta y aplicar mejoras evolutivas a través de la experiencia y de las mediciones.
Plazos del proyecto
La implantación de la tecnología Alfred Building se completó en menos de un mes de trabajo, lo que implicó la instalación de toda la sensorística y actuadores en cada una de las 29 viviendas y en 4 zonas comunes del edificio. En menos de un mes el edificio se transformó en un edificio inteligente con un control en remoto con un Panel de Control en Cloud que puede ser gestionado por diferentes perfiles de usuarios con diferentes permisos.
Resultados
Los resultados que hemos visto al momento son que por un lado el mercado inmobiliario ha percibido la tecnología como un valor del cual se puede sacar una mayor rentabilidad del espacio m2. Aún no se han podido comparar los datos de consumo energético ya que no se ha cumplido un año entero con las diferencias de consumo estacionales, pero al menos viendo el interés suscitado y los aumentos en los precios del alquiler, el retorno de la inversión de la transformación en un edificio inteligente se dará en menos de un año, sin tener en cuenta aún los beneficios en los ahorros de costes directos de suministros e indirectos en la mejora de la operabilidad de los profesionales que actúan en el edificio para mantenerlo.
Gracias a la gestión inteligente del edificio la propiedad ha conseguido doblar la rentabilidad media de la vivienda en la zona según precio/m2.
Conclusiones
Una de las conclusiones que nos planteamos al diseñar Alfred Building es que significa que un edificio sea inteligente. Para el equipo de Alfred Smart definimos que un edificio inteligente es aquel que mejora la rentabilidad del espacio al máximo en cualquier condicón o situación de las siguientes maneras:
- Soluciones de valor con servicios adicionales
- Mejora de la experiencia de usuario aporta una mejor rentabilidad por la percepción del usuario
- La gestión agil y eficaz de las posibles incidencias previenen de males mayores con costes altos asociados
- Mejoras evolutivas de la gestión del edificio a partir de las mediciones generadas por los controles de consumo
Cualquier edificio podría mejorar su rentabilidad y su impacto en el medioambiente en menos de un mes de tiempo en cuanto a implantación del sistema y sin necesidad de realizar una obra, lo cual hace el sistema mucho más atractivo para el mercado inmobiliario gracias a la tecnología IoT y retorno de la inversión a nivel económico en el mismo año.