Comunicación presentada al V Congreso Edificios Inteligentes
Autores
- Pepe Gutierrez Esquerdo, Socio, Cofundador, Administrâpolis
- Juan Carlos Álvarez Rodríguez, Socio Cofundador, Administrâpolis
- Francisco Gil Rojas, Socio, Administrâpolis
- José Bonet Más, Socio, Administrâpolis
- Francisco Martínez Núñez, Socio, Administrâpolis
Resumen
Este grupo de administradores de fincas colegiados hemos realizado un estudio de investigación orientado a conocer cómo afecta la utilización del Internet de las Cosas (IoT), Big data e Inteligencia artificial, a la administración de los inmuebles múltiples. Se realizará una exposición sobre la metodología aplicada, especificando el contenido de la experimentación, cómo se ha triangulado la información, las características de la muestra, su heterogeneidad, el periodo de recogida de los datos y el enfoque cualitativo de la investigación. Todo ello nos ha permitido alcanzar descubrimientos e interpretar los resultados para determinar diez poderosas razones para considerar un gran paso hacia el futuro en la “ADMINISTRACIÓN PREDICTIVA”.
Palabras clave
Mantenimiento, Datos, Administración Predictiva, Tecnología, Ahorro, Eficacia, Eficiencia, Satisfacción
El mantenimiento predictivo en la administración de fincas
Introducción
La analítica predictiva aporta en el campo de la Administración de Fincas tants beneficios como pueda hacerlo en la industria, llevando a la práctica soluciones proactivas con sensores y actuadores que nos invaden de datos.
Gracias al tratamiento a través del Big Data, estos datos se convertirán en información y con la ayuda de la inteligencia artificial se podrán tomar decisiones, en cuestión de segundos, optimizando costes y procesos en la gestión de los edificios.
También permitirá acercarse a las “Smart Communities” y al Blockchain, creando unas pautas y procesos y aplicando la ciberseguridad en las tendencias de utilización de los servicios comunes de los edificios, que supongan, a corto plazo, un mejor y mayor aprovechamiento de los recursos financieros de los inmuebles y en sus servicios, pero, sobre todo, centrándose en el problema y no en los síntomas.
El Administrador de fincas necesita esta información tanto Online como Ontime para poder deducir las necesidades en cada caso y gracias a la ayuda de los algoritmos apropiados, poder personalizar y establecer regularidades y normas de uso.
Antecedentes
En Septiembre del año 2016, se tomó la decisión de analizar la oportunidad que presentaba el mercado de aportar soluciones al mundo de la administración inmobiliaria con el fin de incorporar productos o servicios basados en tecnologías transformadoras, tales como Internet de las cosas, bussines intelligence, inteligencia artificial, reconocimiento facial y realidad virtual, y llegamos a una primera conclusión: todas ellas resultarían beneficiosas, tanto para los profesionales de la administración de fincas como para los propietarios de los edificios, representando para los primeros una ventaja mas para el desarrollo de la transformación digital de sus despachos y para los segundos un mejora para su bienestar y vida diaria.
Metodologías aplicadas
Para definir la idea y validar las distintas hipótesis se ha obtenido el apoyo en la metodología The Lean Startup de (Eric Ries, 2011) que ha permitido diseñar prototipos para realizar los experimentos y estudios y conocer qué pensaba el cliente, qué necesidades tenía, qué modificaciones proponía y/o requería, y en base a ello y a las métricas manejadas, tomar las decisiones oportunas para pivotar y adaptar el producto a sus requerimientos (Figura 1).
La gran ventaja de contar con un Antropólogo entre los autores y redactores del estudio, ha permitido realizar una triangulación de la información basada en métodos de investigación cualitativa, centrada en la Observación participante y, conjuntamente, con aplicación práctica de las entrevistas en profundidad, ha otorgado la posibilidad de conocer en profundidad y de primera mano, las virtudes de la implantación de la tecnología PREDICTIVA en el seno de las comunidades de propietarios.
Por otra parte, dentro de la observación participante, poner en práctica la utilización de esas tecnologías y ser usuarios finales, ha conducido a poder determinar los factores importantes que hacen más fácil la vida de los propietarios facilitando la convivencia en comunidad y optimizando los, siempre escasos, recursos de los que disponen, apostando por la eficacia y eficiencia.
En cuanto a la otra parte de la triangulación, basada en la investigación cuantitativa, se han tenido en cuenta las estadísticas recogidas en la aplicación web y derivadas del uso de las instalaciones de apertura de puertas ya que con el nivel de utilización recogido, que supera numéricamente los 100.000 usos en un año, son datos muy relevantes a la hora de establecer patrones de uso en los hábitos y comportamientos, tan importantes para la vida de una comunidad, como el horario de salida y regreso mayoritario de sus moradores, detectando cuando se produce la mayor demanda a la hora de utilizar los medios técnicos y pudiendo prever su disposición de la forma más eficiente posible.
Igualmente, se han detectado incidencias o problemas que han podido acometerse para corregirlos, como, por ejemplo, identificar la causa y efecto en ciertos factores como la tipología del sistema operativo utilizado en los teléfonos de interacción y ha conllevado a aplicar un mayor énfasis y desarrollo en Android y la utilización de determinadas tarjetas SIM para la mejora de la cobertura y disposición en determinadas zonas de los edificios.
Por otra parte, también nos permite verificar la procedencia del idioma y saber los países de origen de los usuarios, lo cual representa otro elemento, igualmente a considerar, sobre todo en los edificios con residentes extranjeros o con usos preferentemente vacacionales y dedicados al alquiler de temporada. Todo ello ha supuesto un cambio significativo en el uso de las instalaciones que permite facilitar o retirar los accesos a distintos usuarios o invitados de manera temporal, ya sea por horas, días, semanas o meses.
Desarrollo de la experimentación y Características de la muestra
Dispositivos de Apertura de Puertas de Garaje (Figura 2)
Con la finalidad de facilitar la vida de las personas y mejorar su bienestar en el hogar se ha diseñado un dispositivo de apertura de puertas en remoto que no está basado en la comunicación por conectividad inalámbrica (Bluetooh o Wifi) que necesita una cierta proximidad, sino que es un sistema remoto real, máquina a máquina, que puede actuar sobre una puerta desde cualquier parte del mundo.
El sistema ha sido testado en 105 Edificios en diversas ciudades españolas, Alicante, Palma de Mallorca, Lugo, Algeciras y Oviedo, con unas estadísticas de visitas de 132.903, con 99.292 órdenes de aperturas en el último año. Las claves de acceso entregadas ascendieron a 4.469, siendo 3.139 vinculadas a propietarios y 1.330 de invitados o arrendatarios de las viviendas.
Sistema de Riego Inteligente (Figura 3)
Es un sistema enfocado al control de riego de las zonas verdes que se compone de un programador wifi inteligente con un control predictivo basado en el estudio de la climatología al estar conectado con las estaciones meteorológicas locales para ir modificando su programación según la evolución del tiempo previsto, es decir, si hay probabilidad de lluvia, no se activará el riego, si hace viento excesivo, tampoco regará para que los aspersores no funcionen mal, y en caso contrario, si hace excesivo calor, se activarán y realizarán tiempos extra.
Con esto, lo que se ahorra son tiempos de gestión en programaciones ya que automáticamente se adapta a las condiciones meteorológicas y permite optimizar los tiempos de dedicación del personal de jardinería ya que se puede controlar desde cualquier lugar del mundo dado que se conecta vía wifi con una aplicación, por lo que se ahorra tiempo en desplazamientos.
Adicionalmente, se puede también instalar un contador en la entrada del sistema de riego para controlar los consumos que tienen las zonas de riego detectando si existe algún aspersor roto o hay alguna rotura en la tubería.
Control de Consumos Agua Instalaciones Comunes (Figura 4)
Este sistema consiste en monitorizar el consumo de agua de una instalación completa, bien sea de riego, fuentes, piscinas, salas de calderas etc.
Se procede a la recopilación de datos del caudal mediante un equipo que transmite los datos recogidos de un Contador a una plataforma web, a la que se puede acceder desde cualquier ordenador, móvil o tablet, para poder verlo en cualquier momento.
La programación se puede configurar para que salten alarmas o avisos por exceso de caudal o por exceso de consumo diario habitual u ordinario y con ello se podrá detectar que, seguramente, existirá una fuga en la instalación o bien se podrán adoptar medidas orientadas a la regulación de los consumos por horas o zonas comunes.
Conclusiones para determinar la aplicación del mantenimiento predictivo
1. Conocemos los hábitos de los residentes, en horarios de acceso a sus garajes con el vehículo, pudiendo ofrecerle soluciones a sus preocupaciones o necesidades.
2. Se han mejorado los tiempos, energía consumida y procesos de aperturas de puertas, incluso con autocorrecciones.
3. Descubrimiento de las necesidades de personas con minusvalías para acceder a sus viviendas mejorando la sostenibilidad energética.
4. Conocer con anticipación, antes que el propio usuario, las averías en las puertas y actuar de forma proactiva, con la satisfacción del cliente en su resolución.
5. Reducir los costes de personal, energía y productos químicos en el servicio de la piscina, mejorando la calidad del agua gracias a las estadísticas de controles de asistencia, uso, horarios, días, etc.
6. Mejorar la satisfacción y experiencia de cliente mediante la comunicación a los residentes de esa información y otras colaterales.
7. Reducción superior a 20 m3 diarios del consumo agua de zonas comunes tan solo con la predicción de lluvia o viento y, sobre todo, con el cierre inmediato de suministro, en casos de pérdidas/fugas de agua.
8. Descubrir una muy fácil integración facility management predictivo en los edificios residenciales.
9. Obtención de un Retorno de la Inversión (R.O.I.) muy interesante para el edificio.
10. El manejo de gran cantidad de datos nos ha mostrado la necesidad de contar con un medio de comunicación adecuado a las necesidades y de medidas de ciberseguridad acordes al IoT, y la previsión futura del uso de Blockchain, en algunos casos en lo que se denomina IOTA.