Comunicación presentada al III Congreso Edificios Inteligentes:
Autor
- Andrés Sepúlveda, CEO, Commtech
Resumen
El Proceso de Commissioning de Edificios Existentes (EECx), tiene por objetivo principal optimizar las prestaciones funcionales de los edificios, sistemas e instalaciones existentes, respecto a los requerimientos demandados y actuales del edificio (CFR´s). Este proceso se utiliza también para identificar las causas de incidencias y anomalías existentes para cumplir los CFR’s y establecer métodos para resolverlas. Incluso más importante es el hecho que este proceso permite a la Propiedad, evaluar, comparar, priorizar e implementar recomendaciones para lograr que sus edificios funcionen tan eficiente y efectivamente posible como su viabilidad económica permita, en función de los requerimientos y recursos de la Propiedad. Además, el seguimiento del proceso permite a la Propiedad mantener los beneficios de las recomendaciones implantadas a lo largo de su vida útil.
Introducción
En la mayoría de edificios diseñados para ser eficientes y fiables, dotados de los sistemas de control más sofisticados, no se consiguen las prestaciones funcionales previstas, no se optimiza la demanda energética, los rendimientos en equipos se degradan rápidamente, el número de reparaciones e intervenciones es muy elevado y no proporcionan el adecuado confort a sus usuarios.
Las razones fundamentales son, que el edificio no fue sometido a un proceso de puesta en servicio riguroso en origen, que el personal de explotación y mantenimiento no está adecuadamente formado en la gestión de las instalaciones del edificio, que no se aprovechan todas las oportunidades que ofrece el sistema de control y que las necesidades funcionales del edificio pueden variar a lo largo de su ciclo de vida útil.
El proceso de Commissioning aplicado a un edificio existente permite detectar las incidencias y anomalías de funcionamiento que se han hecho crónicas, proponer oportunidades de mejora, cuya rentabilidad debe analizarse y validar la formación del personal del edificio y la documentación del mismo. El objetivo es claro, dar una segunda oportunidad al edificio, comprobando que cumple las nuevas necesidades y prolongando su ciclo de vida útil, de manera más fiable y eficiente.
Concepto de commssioning
La Directriz 0-2013 de ASHRAE define el Commissioning, Cx, como el proceso de calidad para comprobar que un edificio se ha proyectado, construido y probado cumpliendo los requerimientos de la Propiedad o Usuario Final y está gestionado por un personal de explotación y mantenimiento adecuadamente formado.
La definición anterior se acepta para un edificio nuevo.
Si se trata de un edificio existente, el concepto de Commissioning (EECx), puede definirse como el proceso cuya aplicación, mediante la implantación de mejoras operativas eficientes, permite comprobar que sus prestaciones cumplen los requerimientos actuales y reales del edificio (CFR´s) tanto en su explotación como en su mantenimiento.
Requisitos actuales del edificio
Cambios significativos en un edificio, como cambio de propiedad o uso, distribución de espacios, horarios, normativa, criterios de sostenibilidad, formación, inversión, nuevas exigencias de confort, etc., implican que las prestaciones actuales del edificio no son capaces de cumplir estos nuevos requerimientos y, por tanto, debe considerarse la implementación de una estrategia nueva que, puede no ser, necesariamente una renovación integral. El Proceso EECx es una solución integral que además permite abordar otras incidencias y anomalías y presentan muy importantes beneficios.
Es muy importante señalar que el Proceso EECx va más allá del mantenimiento correctivo y preventivo, ya que, mientras que el mantenimiento preventivo se basa en la revisión y mantenimiento a nivel de componentes y el predictivo en la aplicación proactiva de medidas, el Proceso EECx incluye todo esto y además se centra en la optimización de las actuaciones operativas integradas.
Fases del proceso EECX
El Proceso EECx supone el desarrollo secuencial de las siguientes fases con las correspondientes actuaciones que se detallan a continuación:
Fase de Análisis:
- Nominación del Equipo Técnico.
- Establecimiento de los requerimientos actuales del edificio.
- Obtención de los datos de funcionamiento y reportes de incidencias y anomalías.
Fase de Estudio:
- Inspección de instalaciones.
- Realización de pruebas.
- Enumeración de las recomendaciones de mejora: análisis coste-beneficio.
Fase de Implantación:
- Implantación de las recomendaciones seleccionadas.
- Medición de rendimientos y verificación de prestaciones.
- Validación Personal de Explotación y Mantenimiento.
Fase de Entrega:
- Actualización de los documentos de servicio del edificio.
- Preparación del Informe Final EECx.
- Conducción del taller de lecciones aprendidas.
Fase de Commissioning en Continuo, CxC:
- Comprobación cumplimiento CFR´s.
- Programación pruebas diferidas en curso de ciclo de vida.
- Actualización Manual de Sistemas y Plan de Formación.
Factores claves de su implementación
Los factores claves del éxito de su implantación son:
- Apoyo total de la Propiedad o Usuario Final del edificio de principio a fin.
- Definición de los requerimientos actuales del edificio.
- Estrecha colaboración con el Personal de Explotación y Mantenimiento.
- Acceso a la documentación del edificio: planos “as-built», consumos de energía, gamas de O&M, manuales de operación y mantenimiento, etc.
- Contratación de una Empresa de CxA, independiente.
- Nombrar técnicos experimentados como miembros del Equipo de EECx.
- Meticuloso estudio financiero del retorno de las inversiones en mejoras.
- Implantación de un plan de formación continua.
- Actualización de documentos con los cambios implantados.
- Monitorización de rendimientos en ciclo de vida del edificio.
Mejoras habituales identificadas
Estadísticamente, esta es la frecuencia en cuanto a su naturaleza, de las incidencias y anomalías normalmente detectadas:
En cuanto a los problemas más comunes identificados en la Fase de Estudio de un Proceso EECx:
- Discrepancias operación/explotación/ocupación.
- Control no optimizado de las secuencias de funcionamiento.
- Sensores calibrados incorrectamente o que no funcionan.
- Posible ajuste de las consignas de temperatura y presión.
- Sistema de gestión de energía infrautilizado, si existe.
- Fugas en los conductos.
- Distribución desequilibrada del aire y el agua. Falta de dispositivos de equilibrado y compuertas de regulación.
- Bombas y ventiladores mal dimensionados.
- Variadores de velocidad funcionando al 100% de su capacidad independientemente de la demanda.
- Pobre rendimiento de los equipos críticos.
- Equilibrio inadecuado de la presión en el edificio.
- Fugas en el cerramiento del edificio.
- Baja calidad ambiental interior (IEQ).
- Equipos próximos al fin de su ciclo de vida útil.
- Plan de mantenimiento preventivo deficiente.
- Personal de O&M o contratista de FM con insuficiente formación.
Costes de su implantación: ahorros generados
Diversos estudios llevados a cabo en los E.U. muestran que el coste de las actuaciones de EECx se sitúan en la horquilla de 1,10 €/m2 a 8,4 €/m2 con unos periodos de amortización entre 0,4 y 2,4 años. Las medidas correctivas en operación y control tienen retornos más cortos que las medidas de mantenimiento o los cambios de diseño, modificación de instalaciones o sustitución de equipos.
Beneficios de su implantación
Los beneficios del Proceso EECx para la Propiedad o Usuario Final del edificio son:
- Mejorar la operación y control de los sistemas.
- Optimizar la estrategia de mantenimiento del edificio.
- Mejorar el rendimiento de los equipos y la fiabilidad de los sistemas.
- Ahorrar en reparaciones y sustitución de componentes y equipos.
- Reducción de los costes de explotación. Ahorros de energía entre el 5 y el 15%.
- Mejora de la calidad ambiental interior.
- Incremento del valor de los activos.
- Creación de un “escudo” contra una responsabilidad futura.
- Mejorar la capacitación del personal de explotación.
- Disponer de una documentación más completa del edificio.
Conclusiones
El Proceso EECx es un proceso que permite mejorar el rendimiento de los equipos y sistemas de un edificio existente. Muy a menudo puede ayudar a resolver problemas de diseño y montaje con los que ha convivido el edificio desde su construcción. También puede permitir solucionar incidencias y anomalías que se han desarrollado durante la vida, uso y utilización del mismo.
Implica una evaluación sistemática de oportunidades para optimizar los consumos energéticos, ajustar, equilibrar, reparametrizar y recalibrar equipos y sistemas y optimizar la estrategia integral de mantenimiento del edificio.
Agradecimientos
Agradezco al Grupo Tecma Red la posibilidad de poder exponer, brevemente, el trabajo realizado. También a mi empresa Commtech y a la Asociación Americana ASHRAE.
Referencias
- ACG Commissioning Guideline.
- Achieving the desired indoor climate. The Commtech Group.
- ASHRAE Guideline 0.2-2015.
- CIBSE and BSRIA Commissioning Guidelines.
- Directriz ASHRAE 0-2013.